Las dos caras de la política inmobiliaria en la CABA confluyeron en un momento. Hace unas horas, varios colectivos populares renovaban la convocatoria a firmar la “iniciativa por un parque público” en Costa Salguero. La intención es recolectar unas 40.000 firmas que representen cerca del 1,5% del padrón electoral porteño. Varias esquinas de la Ciudad fueron testigos del apoyo ciudadano.
Al mismo tiempo, en las oficinas de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura porteña, se firmaba el dictamen sobre la modificación de la Ley de Catastro que introduce solapadamente cuestiones polémicas como “conjuntos inmobiliarios” y “propiedad horizontal especial”. Si bien la oposición logró algunas modificaciones, no serían suficientes para evitar que el gobierno porteño vuelva a la carga por Costa Salguero. Y, de paso, preparar el terreno –nunca tan apropiada la metáfora- para otros meganegocios inmobiliarios, por los que viene bregando desde siempre. El proyecto se tratará en la sesión de 1° de julio.
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Marchas y contra marchas
Tras haber salido a la palestra la intención de venta de los terrenos de Costanera Norte, surgió una potente movida para evitarlo, que abarcó organizaciones vecinalistas y ambientalistas, espacios políticos y sociales y una enérgica participación de ciudadanos sin otra contención que su pensamiento contrario al negociado con esas tierras tan apreciadas, lo que se evidenció en las audiencias públicas. La instalación en ese predio de un centro de testeo relacionado con la pandemia, pareció un impasse en ese impulso oficial.
El gobierno porteño ahora avanzó con la modificación de la Ley de Catastro, con la incorporación de figuras como los “conjuntos inmobiliarios” y la “propiedad horizontal especial”.
El pasado 27 de abril la Justicia porteña – el juzgado de primera instancia en lo Contencioso, Administrativo y Tributario Nº 16- pareció darle un golpe de gracia a la idea pergeñada por Horacio Rodríguez Larreta: declaró inconstitucional la Ley 6289, aprobada por la Legislatura, que autorizaba al Gobierno porteño a desprenderse de esos terrenos.
Pero como en una intrincada pulseada, el larretismo no ceja en pos de que un segmento urbano tenga el metro cuadrado más caro de la Ciudad, en lo que representa la continuidad conceptual de la venta de 400 hectáreas de terrenos fiscales a lo largo de los últimos 13 años de gobierno PRO. Apenas 37 días después de la resolución judicial, introdujo en la comisión pertinente de la Legislatura, el expediente GCABA 13381750-2021, con modificaciones sustanciales de la normativa que regula el catastro porteño. Junto al Código Urbanístico, el Plan Urbano-Ambiental y otras leyes definen la morfología de la ciudad. La movida es sumamente audaz. Implica a countries, barrios de torres, parques empresariales, clubes náuticos con viviendas, espacios para ser utilizados como barrios cerrados de lujo o similares. O sea, más formas de segregación espacial. Otra vez van por parques, zonas abiertas, calles, veredas que tendrían acceso restringido o nulo para los ciudadanos a los que naturalmente les pertenecen.
El quit de la modificación –para algunos, la artimaña- es la figura de la “propiedad horizontal especial”, que el Código Civil y Comercial de la Nación introdujo para los barrios cerrados. En su artículo 38° puntualiza sin remilgos que “toda parcela construida o a construir podrá ser dividida en PH especial”. Juntos por el Cambio tiene mayoría propia en todas las comisiones de la Legislatura y también en el recinto. Sus aliados aprobaron el despacho este martes y todo indica que podrán sancionar la nueva ley en la sesión de 1° de julio. Lo integran el PRO, la Coalición Cívica, Confianza pública, la UCR y el Socialismo (de Roy Cortiña).
En la vereda de enfrente, el Frente de Todos. “Las modificaciones a la Ley de Catastro fomentan la desigualdad”, advierte Javier Andrade, legislador y vice de la Comisión de Planeamiento Urbano. Explica que “al ampliar la figura para que existan barrios cerrados y náuticos, se posibilita la construcción de viviendas lujosas y suntuosas, lo que encarece el suelo de la Ciudad. A su vez, complejiza más aún el acceso a la vivienda. Y al encarecer el suelo, se encarecen los alquileres”. Define: “Va en detrimento de que, quienes no tienen recursos, puedan acceder a la vivienda. Y por el contrario, favorece los emprendimiento para los sectores más pudientes”.
La Dubai argentina
No sólo van por la Costanera Norte. El sur también existe. Por caso se reflota el antiguo proyecto Solares de Santa María, basado en reconvertir el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca en un selecto sector privado en la isla que nace en el barrio popular Rodrigo Bueno. Es otro de los emprendimientos en suelo porteño en los que tiene algo más que un simple interés el Grupo IRSA, con Eduardo Elsztain a la cabeza. Dueño de los principales shoppings, hoteles de lujo, gran cantidad de edificios, muchos de ellos en Puerto Madero, con tentáculos en el Banco Hipotecario, varias empresas y la comunidad judía. Además de estrechos lazos con Mauricio Macri, al punto que en su gobierno, Roberto Apelbaum, un gerente de IRSA, dirigió el Instituto de la Vivienda. El proyecto contempla no menos de seis supertorres de unos 50 pisos, con la particularidad de tener un lujoso sector privado de amarras junto al río. La llaman “La Dubai argentina”.
La privatización de la antigua Ciudad Deportiva de Boca y el Barrio Retiro son algunos de los nuevos “negocios” que impulsa el gobierno porteño.
También hay otros intramuros en la mira, como el Barrio Retiro. Los conocidos desalojos con topadoras se sofisticaron y ahora se los ejecuta en complicidad con los estrados judiciales. No es novedad que el Ejecutivo porteño vuelve a la carga recurrentemente sobre esos terrenos. Con el nuevo catastro se intenta adecuar las denominadas “regularizaciones dominiales” y que no sean obstáculos del negocio inmobiliario. Incorpora incluso condiciones de pago para desalojados, una de las cláusulas cuestionadas, porque de forma velada, permitiría al Estado transferir a manos privadas, eventuales deudas hipotecarias.
“Por más que no cumplan las condiciones que deberían tener cualquier parcela de la ciudad, se habilita esa flexibilización, pensando que, pasado un tiempo un desarrollador inmobiliario pueda avanzar en la compra y tomar sectores, pagar precios bajos y luego pensar el metro cuadrado en 10 mil dólares. No es algo instantáneo, pero estos negocios se piensan en un lapso más prolongado”, explica Andrade. “Larreta no quiere nuestra urbanización, sólo está preparando el terreno para la expulsión y que en estas tierras vivan los ricos”, advierte Héctor Guanco, del barrio Padre Mugica de Retiro: “Nosotros queremos que las tierras de la Villa 31 vuelvan a Nación”.
Hay otros proyectos en danza, Uno se refiere a la vieja Dársena F, frente a los areneros cercanos a Costa Salguero, rellanar un sector de juncos y transformarlo en parcelas. Por el momento, no es factible que se retome la estrafalaria idea de trasladar el Estadio Monumental de River a otro predio más cercano al límite de la ciudad con la provincia de Buenos Aires, junto al Río y construir en el actual predio, un colosal barrio de ultra lujo, que entraría en concordancia con el proyecto, que sí se mantiene, de privatizar el codiciado lote que ocupa hoy el Tiro Federal.
De espaldas al río
Al contrario de lo que ocurrió con la costa de la ciudad de Montevideo, planificada y desarrollada por los sucesivos gobiernos del Frente Amplio, desde principios de los ‘90 con la intendencia de Tabaré Vázquez, la CABA deja a la Costanera a espaldas de la Ciudad, privatizando y restringiendo el acceso.
“Hablan de un Plan Urbano con participación ciudadana, pero no es más que maquillaje que oculta el interés en realizar negocios inmobiliarios a espaldas de los vecinos” (Reese).
La arquitecta urbanista Gabriela Muzio, integrante del Colectivo de Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas, explica que la clave está en la ambigüedad de la ley, ya que “en términos generales, el Código Urbanístico dice que están prohibidos los barrios cerrados, pero no define qué se entiende por ‘barrio cerrado’”. Andrade agrega que “en un código siempre que prohibís algo antes lo definís. No lo hicieron, lo que es una trampa”.
Muzio señala que, ante la nueva normativa, “ya conocemos concretamente el plan que Larreta tiene para Costa Salguero. También quedó muy en claro en las audiencias qué piensa la ciudadanía sobre eso”. Su colega, Camila Febe Rodríguez aseguró a su vez que “Costa Salguero no es un agujero negro o una anomalía. Sí, un ejemplo muy cabal de cómo ellos piensan que se debe desarrollar la Ciudad”. El arquitecto Manuel Ludueña aporta: “El gobierno viene trabajando hace mucho con la idea de que el agua se parcela. En el Plan Estratégico apareció un proyecto de piletas náuticas, que significa un avance sobre el río”. Su colega Eduardo Reese, de la Universidad Nacional de General Sarmiento, asegura que “el gobierno de la CABA habla de un Plan Urbano con participación ciudadana, pero no es más que un maquillaje que oculta el verdadero interés del gobierno: realizar negocios inmobiliarios a espaldas de la ciudadanía”.
No es nuevo. Mauricio Macri lo hizo y Rodríguez Larreta lo continúa. Incluso en 2020 el actual jefe de Gobierno, envió varias iniciativas que acompañan los intereses de los grandes desarrolladores. Para ganar la costa o bien para la construcción de grandes torres en predios de Palermo o Villa Crespo, por caso, además de nuevas condiciones para que Puerto Madero, siga creciendo indiscriminadamente. Siempre, bajo el condicionante de los negociados inmobiliarios.
